Lejeret
Tryghed i dit lejemål
– med professionel rådgivning.
Lejemål – både erhverv og beboelse – er en vigtig del af dagligdagen. Kompliceret og vanskelig overskuelig lovgivning efter mange politiske indgreb er årsag til talrige lejeretlige konflikter og retssager. En god erhvervs-/beboelseslejekontrakt udarbejdet af en uafhængig professionel advokat løser mange problemer og kan modvirke senere retssager. En skriftlig aftale kan f.eks. sikre såvel muligheden for at drive forretning i et lejemål som muligheden for at kunne få frigjort en ejendom, som ønskes anvendt til andre formål.
Hos Selandia Advokater P/S kan du få kvalificeret rådgivning om lejeret og fast ejendom. Vi har mange års erfaring med udformning af kontrakter og konfliktløsning inden for lejeretten.
Kontakt os endelig for rådgivning:
Telefon: 59 48 00 00
E-mail: info@selandiaadvokater.dk
Du kan også finde gode råd om bolighandel på Boligejer.dk, som er etableret i samarbejde mellem Erhvervs- og Byggestyrelsen, Advokatrådet og Forbrugerrådet.
Lejeloven efter 1. januar 2018.
Folketinget vedtog i 2015 en række ændringer i lejelovene, som blev tilrettet pr. 1. januar 2018 tilrettet og i korthed går ud på følgende:
Sommerhuse, fritidshuse m.m.
Det vakte opsigt, da domstolene anså sommerhusudlejning omfattet af lejelovgivningen med de deraf følgende strikse grænser for, hvilken leje, der lovligt kunne opkræves. Følgen var, at stort set alle lejere af sommerhuse ville kunne få lejen betragteligt nedsat, og det fandt politikkerne uheldigt.
Fra 1. juli 2015 blev loven derfor ændret, så beboelseslejligheder og andre beboelsesrum samt sommerhuse, fritidshuse og andre lejemål, der kun udlejes i kortere perioder til ferie- og fritidsbrug, ikke omfattes af lejeloven. Sommerhusudlejerne kan derfor frit aftale leje og lejebetingelser med de enkelte lejere. Det er dog en betingelse at lejeperioden kun er nogle få uger og maksimalt 6-8 uger. Udlejes sommerhuset i længere tid end 6-8 uger, vil lejemålet være omfattet af lejeloven.
Det er ikke afklaret, om grænsen går ved 6, 7 eller 8 uger.
Fri opsigelse af ”enkelte” ejer- og andelsboliger
Siden 1. juli 2015 har det været muligt for ejere af én udlejet ejer- eller andelsbolig at opsige lejeren med 1 års varsel, hvis udlejer selv skal bruge boligen. Det er en forenkling af tidligere regler, hvor det både krævede, at udlejer skulle bruge boligen selv, og at opsigelsen skulle vurderes som rimelig i forhold til både udlejer og lejer.
Det nye regelsæt gælder dog kun, hvis udlejeren både på tidspunktet for lejekontraktens indgåelse og ved opsigelsen kun ejer denne ene udlejede bolig. Ejere med mere end én udlejet ejer- eller andelsbolig er stadig omfattet af de gamle regler og må derfor indgå tidsbegrænsede aftaler eller kunne dokumentere behov for egen brug af boligen.
Det er vigtigt at være opmærksom på, at en tidsbegrænsning i en lejekontrakt kun er gyldig, hvis den er rimeligt begrundet i udlejers forhold. Er den ikke det, risikerer udlejer at miste retten til at opsige.
Vores advokater er specialister i at kende og forstå lejeloven. Det vil sige, at du får sagkyndig bistand, når du henvender dig til os. Vores mål er, at dit ”livs største handel” bliver en god oplevelse.
Kontakt os – vi har mere end 35 års erfaring som advokater ift. bolig og fast ejendom.
Krav om ind- og fraflytningssyn.
Ved lejemål omfattet af lejeloven (dog ikke hvis udlejer kun ejer én udlejet bolig) skal der nu gennemføres både ind- og fraflytningssyn.
Ved indflytning skal udlejer indkalde lejer til syn og udlevere en indflytningsrapport – enten fysisk eller elektronisk, hvis lejer medbringer f.eks. smartphone. Det skal kunne dokumenteres, at lejer har modtaget rapporten.
Ved fraflytning skal udlejer med 1 uges varsel indkalde lejer til syn og afholde det senest 2 uger efter fraflytningen. Fraflytningsrapporten skal udleveres på stedet eller sendes senest 14 dage efter. Kun krav nævnt i rapporten kan gøres gældende – og fristerne skal overholdes, ellers bortfalder udlejers krav.
Lejer hæfter fortsat for istandsættelse, der skyldes misligholdelse.
Nyistandsættelse/
normalistandsættelse
Man kan ikke aftale, at det lejede skal afleveres i bedre stand end det var ved modtagelsen med fradrag for sædvanligt slid og ælde. “Slid og ælde” relaterer sig til bygningsbestanddelenes normale levetid. Lejeren skal vedligeholde lejligheden, og bliver f.eks. gulvet lakeret, når det trænger, er levetiden stort set ubegrænset. Det samme gælder for toiletter, paneler, døre, skabe m.m. Det er derfor sjældent, at lejeren slipper for at betale grundet ”sædvanligt slid og ælde.”
Efter 1. juli 2015 kan det ikke gyldigt aftales, at det lejede skal afleveres nyistandsat. Det kan nu ”kun” aftales, at det lejede skal afleveres normalt istandsat. Hvad begrebet ”normalt istandsat” præcist dækker, må fastlægges af domstolene.
Det kan fortsat ikke aftales, at det lejedes skal afleveres i bedre stand, end det var ved modtagelsen.
Normalistandsættelse ved lejerskifte
Mange udlejere har nyistandsat lejemål ved hvert lejerskifte. Det er sket dels for at opretholde en høj boligstandard, dels fordi det er lettere at administrere. Det kan jo ikke aftales, at lejemålet skal afleveres i bedre stand, end det var ved modtagelsen. Så er det let at påvise, hvad der skal udføres for, at lejemålet bliver nyistandsat, men det er vanskeligt at beskrive, hvad der skal udføres, hvis loft og vægge var malet 8 måneder før indflytning og med enkelte sømhuller.
Normalistandsættelse omfatter formentlig maling på vægge, lofter, karme, rør, radiatorer og rengøring.
Misligholder lejeren lejemålet, kan udlejer forlange, at lejeren skal betale for denne istandsættelse.
Lejers vedligeholdelsespligt – hvad omfatter den?
Lejerens vedligeholdelsespligt har direkte betydning for, hvad der skal betales ved fraflytning. Den indvendige vedligeholdelse omfatter maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling – ikke alt indvendigt, som mange tror.
Andre forhold som hvidevarer, sanitet og elinstallationer hører under udvendig vedligeholdelse, som normalt er udlejers ansvar – medmindre andet er aftalt i lejekontrakten.
Har lejeren ansvar for visse bygningsdele, skal fx gulve lakeres og badeværelser afkalkes, så slid ikke udvikler sig til egentlig misligholdelse.
Efter 1. juli 2015 kan det i lejemål med omkostningsbestemt leje ikke længere aftales, at lejeren har anden vedligeholdelsespligt end den indvendige. Lejeren kan derfor kun blive økonomisk ansvarlig for indvendige forhold – og kun hvis der er tale om misligholdelse eller dårlig vedligeholdelse.
Kontakt os endelig for rådgivning:
Telefon: 59 48 00 00
E-mail: info@selandiaadvokater.dk
Du kan også finde gode råd om bolighandel på Boligejer.dk, som er etableret i samarbejde mellem Erhvervs- og Byggestyrelsen, Advokatrådet og Forbrugerrådet.
Trappeleje og regulering efter nettoprisindeks.
Der kunne i lejekontrakter indgået før 1. juli 2015 aftales “trappeleje” – altså en leje, der stiger med bestemte beløb til bestemte tidspunkter.
Denne mulighed er ophørt for lejekontrakter indgået efter 1. juli 2015 og i stedet er det nu muligt i lejemål, hvor lejen fastsættes efter det lejedes værdi, at aftale pristalsregulering 1 gang årligt.
For lejemål reguleret efter den omkostningsbestemte leje blev indført mulighed for i en 2-årig periode – og i begrænset omfang – at pristalsregulere lejen.
Gebyrer for huslejenævnsbehandling
Det er forsat muligt for udlejere at få forhåndsgodkendt lejen. Det koster 500,- kr.
Almindelige huslejenævnsager koster kr. 308,-, og taber udlejer sagen for Huslejenævnet, skal udlejer betale et strafgebyr på kr. 2.139,-
Forliges sagen eller tabes den kun delvist, skal der ikke betales strafgebyr. Huslejenævnet bestemmer, om der skal betales.
Ny typeformular
Den gamle typeformular til lejekontrakt er pr. 1. juli 2015 erstattet af en ny formular, der hedder A9, der skal anvendes. Der må ikke benyttes andre formularer.
Når lejekontrakter går galt – konkrete eksempler
1)
En udlejer har i årevis haft den samme lejer. Da denne lejer flytter, tager udlejer blot den gamle lejekontrakt, ændrer navnene og datoerne – og måske også lejens størrelse – og så bruger han den ved udlejning til den nye lejer. Men da den tidligere lejekontrakt var udfærdiget på en “gammel” formular, er der visse dele af formularen, der ikke gælder.
I en konkret sag havde udlejer i den første kontrakt sat kryds i rubrikken, at lejeren havde den indvendige vedligeholdelse. I den nye kontrakt satte han kryds samme sted og troede så, at det var i orden. Men det var en forkert formular, og så gjaldt bestemmelsen ikke – i stedet gælder i sådanne tilfælde lovens almindelige bestemmelser, og der står udtrykkeligt, at udlejeren har såvel den indvendige som udvendige vedligeholdelse. Det betød i den konkrete sag, at lejeren kunne fraflytte uden at skulle istandsætte det lejede. Han havde modtaget lejemålet nyistandsat, men kunne forlade det, som det var. Det var svært af forstå for udlejer.
2) To bekendte indgik aftale om et erhvervslejemål, men glemte at anføre i kontrakten, at lejer havde afståelsesret- altså at han kunne sælge sin forretning og en ny lejer kunne overtage lejemålet på tilsvarende vilkår. Da lejeren ville sælge sin forretning, havde ejendommen imidlertid skiftet ejer, og lejeren kunne ikke sælge sin forretning til fortsat drift fra de lejede lokaler. En trist og økonomisk bet for lejeren.
3)
Når man som lejer flytter ind i et lejemål, er det yderst vigtigt, at man straks gør opmærksom på eventuelle fejl eller mangler ved lejemålet. Ellers kan man ikke senere (når man fraflytter) dokumentere, at de pågældende skader ikke er opstået i ens egen lejertid.
4)
Ved en separation eller skilsmisse skal det besluttes, hvem der skal fortsætte lejemålet. Udlejer bør underrettes om, hvem der bibeholder lejemålet, så lejekontrakten tilrettes i overensstemmelse med de faktiske forhold. Og ægtefællerne må overveje, om der bør fastsættes en økonomisk kompensation vedrørende eventuelt depositum eller overtagelse af istandsættelsesforpligtelse af lejemålet.
Ring til os og book en tid, vi er klar til at finde løsningerne for dig/jer.